Nový stavebný zákon platí na Slovensku od apríla 2025 a po necelom roku a pol praxe prichádza jeho rozsiahla novela. Nemení základné smerovanie novej stavebnej legislatívy, ale spresňuje viaceré ustanovenia a upravuje postupy pri príprave, povoľovaní a realizácii stavieb.
Národná rada SR schválila novelu zákona č. 25/2025 Z. z. dňa 15. septembra 2026 a jej zmeny majú nadobudnúť účinnosť 1. januára 2027. Pozrime sa na najdôležitejšie zmeny očami investorov, stavebníkov a stavebných spoločností.
1. Spevnené plochy a vonkajšie úpravy: limit sa zvyšuje na 50 m²
Jedna zo zmien sa dotýka úprav pozemkov. Novela v § 2 ods. 12 písm. d) posúva pôvodnú hranicu 40 m² na 50 m², čo môže byť relevantné pri príprave menších spevnených plôch a súvisiacich úprav. Dôležité je však rozlišovať medzi zaradením stavebných prác a ich povoľovaním: nový limit neznamená, že akúkoľvek spevnenú plochu do 50 m² možno automaticky realizovať bez ohlásenia alebo rozhodnutia o stavebnom zámere. Rozhodujúci zostáva charakter konkrétnych prác, ich umiestnenie a ďalšie zákonné podmienky.
2. Jednoduchšia dokumentácia pri vybraných stavebných prácach
Novela mení požiadavky na dokumentáciu pri určitých druhoch stavieb a úprav. Podľa nového § 9 ods. 4 postačí zjednodušené grafické znázornenie, prípadne montážna dokumentácia výrobcu, pri:
- drobných stavbách, ktoré nie sú budovami,
- stavebných úpravách, ktoré nezasahujú do nosnej konštrukcie stavby,
- vonkajších úpravách.
Zjednodušenie je teda určené pre presne vymedzené stavebné práce a nevzťahuje sa automaticky na všetky drobné stavby. Pre investorov to znamená, že pri menších stavebných zásahoch bude potrebné najskôr správne určiť ich kategóriu a až následne požadovaný rozsah dokumentácie.
3. Povoľovanie stavieb: dokumentácia v jednom stupni
Novela umožňuje spojiť konanie o stavebnom zámere s nadväzujúcim projektom stavby – stavebník tak môže predložiť jednu dokumentáciu vypracovanú už v podrobnosti projektu stavby. Ak z rozhodnutia o stavebnom zámere nevyplynie požiadavka na dopracovanie projektu, príslušný orgán ho overí po nadobudnutí právoplatnosti rozhodnutia, a to v 30-dňovej lehote. Táto lehota sa pritom vzťahuje na overenie projektu; nemožno ju zamieňať s lehotou na absolvovanie celého povoľovacieho procesu.
4. Kolaudácia po etapách: väčšia flexibilita pri väčších projektoch
Pri väčších investičných projektoch sa jednotlivé stavby alebo stavebné objekty často dokončujú postupne. Novela výslovne upravuje možnosť kolaudovať samostatnú etapu stavby alebo súboru stavieb povoleného jedným stavebným zámerom. Podmienkou je, aby bola príslušná stavba spôsobilá na samostatné a bezpečné užívanie a aby bol zabezpečený bezpečný prístup a príjazd v potrebnom rozsahu, a to existujúcou pozemnou komunikáciou alebo komunikáciou v predčasnom užívaní. Úprava je relevantná napríklad pri väčších obytných, priemyselných a developerských súboroch realizovaných vo viacerých etapách – dokončenú časť projektu tak bude možné kolaudovať samostatne, ak splní zákonom ustanovené podmienky.
5. Nedokončená prístupová komunikácia nemusí vždy zabrániť kolaudácii
Významná zmena sa týka vyvolaných úprav a stavieb zabezpečujúcich prístup a príjazd. Novela dopĺňa § 66 o pravidlo, podľa ktorého sa pri kolaudácii nebude posudzovať ich dokončenosť, ak neboli podmienkou rozhodnutia o povolení stavby; stavebník však musí preukázať, že je zabezpečené bezpečné užívanie stavby aj bezpečný prístup a príjazd v potrebnom rozsahu.
Ak dokončenie prístupovej komunikácie alebo súvisiacej úpravy podmienkou povolenia bolo, príslušný orgán bude môcť na účely kolaudácie od splnenia tejto podmienky upustiť – iba však vtedy, ak jej nesplnenie nebráni bezpečnému užívaniu a prístup zostáva zabezpečený. Nejde teda o všeobecné oslobodenie od povinnosti dokončiť prístupové komunikácie: rozhodujúce zostávajú podmienky konkrétneho povolenia a preukázanie bezpečného užívania stavby.
6. Dodatočné povolenie: osobitný režim aj pre vybrané terénne úpravy
Novela zavádza osobitnú možnosť dodatočne povoliť niektoré nepovolené stavebné práce uskutočnené po 31. marci 2025 do 31. decembra 2026 bez overeného projektu stavby alebo v rozpore s ním.
Tento režim sa môže týkať prípadu, keď je výsledkom nepovolených stavebných prác:
- zmena dokončenej stavby,
- stavebná úprava,
- terénna úprava,
- vonkajšia úprava,
- stavba s doplnkovou funkciou k hlavnej stavbe, ktorá s ňou funkčne súvisí,
- alebo vybraná stavebná konštrukcia súvisiaca so stavbou významnej investície.
Takúto nepovolenú stavbu však možno dodatočne povoliť iba pri splnení podmienok stanovených stavebným zákonom.
Pri terénnych a vonkajších úpravách preto nejde o všeobecnú možnosť spätne legalizovať akékoľvek práce. Každý prípad je potrebné posúdiť podľa charakteru vykonaných prác a podmienok dodatočného povoľovania.
Samotné podanie žiadosti o dodatočné povolenie navyše neznamená, že možno v nepovolených stavebných prácach automaticky pokračovať. Do právoplatného skončenia konania možno vykonávať len také práce, ktoré zákon pripúšťa, napríklad nevyhnutné zabezpečovacie práce.
Pre investorov je preto zásadné nezamieňať dodatočné povoľovanie s možnosťou začať výstavbu bez potrebného povolenia.
7. Staršie nepovolené stavby: lehota predĺžená do roku 2040
Novela mení aj prechodné ustanovenia týkajúce sa starších stavieb. V § 84 ods. 7 písm. a) a b) sa pôvodný dátum 31. marca 2029 nahrádza dátumom 31. decembra 2040. Ide o lehoty súvisiace s preskúmaním spôsobilosti stavby na užívanie a dodatočným povoľovaním starších stavieb podľa prechodných ustanovení. Predĺženie lehoty však neznamená automatickú legalizáciu nepovolených stavieb: každý prípad sa musí posúdiť podľa príslušného právneho režimu a stavebník musí splniť podmienky stanovené zákonom.
8. Odovzdávanie stavieb a stavebný dohľad
Novela ruší povinnosť vypracovať záverečné stanovisko stavbyvedúceho. Túto zmenu prináša vypustenie tejto povinnosti z ustanovení o dokumentácii stavby.
Pri kolaudácii sa zároveň mení dokumentácia, ktorú stavebník predkladá. Jej súčasťou má byť zápis o odovzdaní a prebratí stavby, ktorého súčasťou bude aj vyhlásenie zhotoviteľa o súlade stavby s overeným projektom stavby.
Zmeny sa dotýkajú aj postupu pri odstraňovaní nepovolených stavieb. Pred nariadením odstránenia stavby má stavebný inšpektorát vyzvať vlastníka, aby preukázal podanie žiadosti o dodatočné povolenie. Lehota určená vo výzve nesmie byť kratšia ako 60 dní.
Ak vlastník v určenej lehote preukáže, že žiadosť o dodatočné povolenie podal, stavebný inšpektorát konanie o odstránení stavby preruší až do právoplatného skončenia tohto povoľovacieho konania. Ak je stavba následne právoplatne dodatočne povolená, konanie o odstránení sa zastaví. V opačnom prípade stavebný inšpektorát v konaní pokračuje.
Táto úprava teda neposkytuje nepovoleným stavbám automatickú ochranu pred odstránením. Vytvára však procesný priestor na posúdenie, či konkrétnu stavbu možno podľa zákona dodatočne povoliť.
Čo si z novely odniesť
A čo má novela v celom rozsahu spoločné? Uvoľňuje procesy, nie zodpovednosť. Takmer za každým zjednodušením – dokumentáciou, kolaudáciou po etapách či upustením od dokončenej prístupovej cesty, stojí nenápadné „ale“. Splniť podmienky, preukázať bezpečné užívanie alebo doložiť skutočný stav. Kto číta len titulky, ľahko si to pomýli s voľnejšími pravidlami, než aké novela reálne prináša.
Cítiť to najmä tam, kde sa pohybujeme aj my – pri zemných prácach, hrubých terénnych úpravách a spevnených plochách. Ani vyšší limit 50 m² alebo osobitný režim dodatočného povoľovania z nich nerobia práce bez náležitej dokumentácie. Každý prípad je potrebné posúdiť samostatne podľa charakteru prác a ich umiestnenia. Skôr než sa začne kopať, oplatí sa mať jasno v dvoch veciach: do akej kategórie práce patria a aký rozsah dokumentácie si vyžadujú. Ušetrí to nepríjemné prekvapenia neskôr pri kolaudácii.
Zdroje
- NR SR – parlamentná tlač 1324 – celý legislatívny proces novely, schválené znenie, dátum schválenia a jednotlivé novelizačné body.
- Úrad pre územné plánovanie a výstavbu SR – oficiálny prehľad najvýznamnejších zmien, ktoré novela prináša.
- Slov-Lex – zákon č. 25/2025 Z. z. – porovnanie s aktuálnym znením stavebného zákona a kontrola pôvodných ustanovení, ktoré novela mení.
