Stavebná legislatíva na Slovensku prechádza najzásadnejšími zmenami za posledných 40 rokov. Starý, byrokraticky náročný systém dvoch samostatných konaní odchádza do minulosti. Nahrádza ho éra jedného integrovaného procesu, ktorého výsledkom je rozhodnutie o stavebnom zámere.
V PEMAX sa denne stretávame s otázkami, či táto zmena prinesie vytúžené zrýchlenie, alebo len nový druh administratívneho chaosu. Ako to teda v praxi naozaj je?
Starý verzus nový režim
Ak ste niekedy stavali v „starom režime“, poznáte ten scenár naspamäť. Najprv mesiace (či roky) boja o územné rozhodnutie, aby ste zistili, či vôbec môžete stavať. A keď ste konečne držali v ruke právoplatné „územko“, čakalo vás druhé kolo – stavebné povolenie, kde sa často riešili tie isté námietky a vyjadrenia. Tento dvojkolový maratón bol jedným z hlavných dôvodov, prečo sa Slovensko v rebríčkoch dĺžky povoľovacích procesov prepadalo na chvost Európy.
Nový zákon o výstavbe (č. 201/2022 Z. z.), ktorý bol nakoniec nahradený úplne novým predpisom – zákonom č. 25/2025 Z. z. (Stavebný zákon) s plnou účinnosťou od 1. apríla 2025, však sľubuje revolúciu v podobe zlúčenia územného a stavebného konania do jedného celku. Znie to ideálne, avšak prax prináša množstvo otáznikov. Pozrime sa teda detailne na to, čo táto zmena znamená pre váš budúci projekt.
Od dvoch pečiatok k jednej
Základným kameňom novej legislatívy je odstránenie duplicity. Doteraz stavebné úrady posudzovali zámer dvakrát. Najprv v územnom konaní (kde sa stavba umiestňuje) a následne v stavebnom konaní (kde sa povoľuje jej realizácia).
V novom systéme tieto dve fázy splývajú do jednej a výsledkom tohto integrovaného procesu je rozhodnutie o stavebnom zámere, ktorý v sebe už priamo zahŕňa aj umiestnenie stavby. Stavebník teda nežiada úrad o povolenie „na dvakrát“. Predkladá jeden komplexný návrh, ku ktorému sa vyjadrujú dotknuté orgány, obec aj verejnosť v jednom časovom úseku. Po jeho vydaní a nadobudnutí právoplatnosti má investor v rukách dokument, ktorý ho po overení projektu oprávňuje začať stavať.
Praktický rozdiel procesu v skratke
- Minulosť: Žiadosť o územné rozhodnutie -> Pripomienkovanie -> Rozhodnutie -> Odvolania -> Právoplatnosť -> Žiadosť o stavebné povolenie -> Pripomienkovanie -> Povolenie.
- Aktuálne: Vypracovanie stavebného zámeru -> Diskusia s dotknutými orgánmi -> Žiadosť o rozhodnutie o stavebnom zámere -> Jedno pripomienkovanie -> Jedno rozhodnutie.
Obava č. 1: Zrýchlenie procesu alebo „zaseknutie“ úradu?
Klienti sa nás často pýtajú, či zlúčenie konaní neznamená len to, že sa všetky problémy nahromadia do jedného obrovského spisu, na ktorom sa následne úrad zasekne.
Ide pritom o absolútne legitímnu obavu, nakoľko zlúčenie konaní kladie extrémne vysoké nároky na pripravenosť projektu už predtým, než vôbec zaklopete na dvere úradu, resp. odošlete dáta do jeho systému.
Prínosy pre prax
- Koniec „ping-pongu“: V minulosti sa stávalo, že úrad na životnom prostredí vydal súhlas v územnom konaní, avšak v stavebnom konaní si neskôr spomenul na ďalšie podmienky. Teraz sa však vydáva len jedno rozhodnutie o stavebnom zámere, a tak sa musia k zámeru vyjadriť všetky príslušné orgány naraz a definitívne.
- Menej odvolacích konaní: Keďže existuje len jedno konanie, susedia či aktivisti majú len jednu možnosť podať odvolanie.
Toto všetko však kladie podmienky na precíznu prípravu projektu. V opačnom prípade ho úrad vráti ako celok.
Čo musí obsahovať návrh na vydanie rozhodnutia o stavebnom zámere?
Pre investora to znamená zmenu v cash-flow a plánovania. Kým v minulosti stačila na úvod (pre územné rozhodnutie) jednoduchšia štúdia, teraz musíte ísť do detailov hneď na začiatku.
Aby bolo vydané kladné rozhodnutie o stavebnom zámere, dokumentácia musí jasne definovať:
- presné urbanistické začlenenie stavby do územia (odstupy, výška, zastavanosť),
- architektonické a stavebno-technické riešenie,
- napojenie na inžinierske siete a infraštruktúru,
- požiadavky na požiarnu bezpečnosť a civilnú ochranu,
- vplyv stavby na životné prostredie.
Tým, že rozhodnutie o stavebnom zámere nahrádza aj stavebné povolenie, projektant preberá oveľa väčšiu zodpovednosť za technickú správnosť riešenia. Úrad už nebude skúmať každý detail vnútornej dispozície, bude sa sústrediť na verejný záujem a súlad s predpismi.
Najčastejšie otázky a odpovede týkajúce sa nového procesu
Toto sú najčastejšie otázky ohľadom nového procesu:
1. Znamená zlúčenie konaní, že ušetrím na projekte?
Nie, skôr naopak. Ťažisko investície sa presúva na začiatok. Nemôžete už „skúšať“, či vám prejde umiestnenie s lacnou štúdiou. Musíte mať spracovaný plnohodnotný stavebný zámer. Z dlhodobého hľadiska však ušetríte čas a peniaze spojené s predlžovaním výstavby a infláciou.
2. Čo ak už mám územné rozhodnutie podľa starého zákona?
Legislatíva pamätá na prechodné obdobia. Ak máte právoplatné územné rozhodnutie vydané podľa starých predpisov, zvyčajne sa postupuje podľa prechodných ustanovení, ktoré vám umožnia dokončiť povoľovací proces. Odporúčame však individuálnu konzultáciu, keďže termíny platnosti sa môžu líšiť.
3. Kto mi vypracuje podklady pre rozhodnutie o stavebnom zámere?
Túto dokumentáciu môže vypracovať len odborne spôsobilá osoba – autorizovaný architekt alebo stavebný inžinier. Úloha projektanta je v novom systéme kľúčová. On ručí za to, že rozhodnutie o stavebnom zámere nebude napadnuteľné.
4. Ako dlho platí rozhodnutie o stavebnom zámere?
Podľa novej legislatívy má rozhodnutie obmedzenú platnosť (zvyčajne 2 až 3 roky, v závislosti od typu stavby), počas ktorých musíte začať s výstavbou, resp. požiadať o overenie projektu stavby. Ak túto lehotu zmeškáte, rozhodnutie stráca platnosť a proces musíte absolvovať nanovo.
Praktický dopad pre klientov
V spoločnosti PEMAX vnímame zlúčenie územného a stavebného konania ako krok správnym smerom, ktorý však vyžaduje profesionalitu. Už nie je priestor na chyby z nepozornosti. „Dvojkolový“ systém často dovoľoval opravovať nedostatky za pochodu, nový systém však vyžaduje, aby bol projekt perfektný už v momente jeho podania.
Plánujete výstavbu a potrebujete odborníkov? Kontaktujte nás ešte dnes https://www.pemaxplus.sk/kontakt/
